¿Hipoteca a interés variable o hipoteca a interés fijo?

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¿Hipoteca a interés variable o hipoteca a interés fijo?


¿Hipoteca a interés variable o hipoteca a interés fijo?

24 de marzo de 2018

    ¿Es mejor hipoteca a interés variable o hipoteca a interés fijo? ¿Qué ventajas y desventajas existen entre una hipoteca a interés fijo y una hipoteca a interés variable?

   Si estas aquí leyendo estas palabras, es porque seguramente vas a contraer una hipoteca y entre posiblemente muchas otras dudas, tienes la gran pregunta de si te conviene una hipoteca a interés variable o una hipoteca a interés fijo. Vamos a tratar de darte algunas ideas que puedan ayudarte.

   En primer lugar, nadie te puede asegurar con que tipo de hipoteca te vas ahorrar más dinero, porque depende de muchos factores y circunstancias que pueden o no ocurrir en el terreno económico y financiero y tampoco nadie te puede asegurar la evolución del Euríbor. Pero si que puedes y debes tener en cuenta una serie de datos que pueden ayudarte a tomar la decisión final.

   La hipoteca a interés variable depende en la inmensa mayoría de las hipotecas de la evolución del Euríbor. Se llama variable porque cada cierto tiempo, tres, seis o doce meses se revisa de acuerdo a la evolución del Euríbor, de tal manera que si el índice ha subido y se encuentra con un valor superior al valor del Euribor en la anterior revisión, la cuota mensual de la hipoteca se encarecerá de forma proporcional a la subida del Euribor. Por el contrario la cuota mensual tras la revisión, bajará si el valor actual del Euribor está más bajo que el anterior valor utilizado en la anterior revisión de la hipoteca. Debes  saber que el Euribor ha pasado por diversas fases o tendencias a lo largo de la historia, ha seguido tendencias alcistas, tendencias bajistas y tendencias de estabilidad. Actualmente, se encuentra muy estable, prácticamente congelado en su parte más baja y se encuentra en negativo. Las previsiones de diversos analistas inciden en que seguramente seguirá así lo que queda de 2018, y probablemente todo o parte del 2019. El Euribor depende principalmente de los tipos de interés y como estos están en su nivel más bajo, el Euribor también lo está.

   El Banco Central Europeo (BCE) es el instituto encargado de subir o bajar los tipos de interés, según los datos económicos y de inflación de los países que componen la Eurozona, es decir, aquellos países de la Unión, que han adoptado el Euro como moneda. De momento no parece que vayan a ver novedades importantes en la inflación y en panorama económico, por lo que seguramente el BCE no adoptará en el corto plazo la determinación de subir los tipos de interés, y si esto ocurre así, el Euribor tampoco subirá. Ahora bien, hemos de saber que generalmente, una hipoteca supone una relación de largo plazo, puede ser hasta de 20 o 30 años, y en tanto tiempo pueden ocurrir muchas cosas. Como te hemos dicho ahora el Euribor está estancado en su parte más baja y en negativo, pero en su historia también ha habido tendencias alcistas que han asustado mucho a ciudadanos con hipotecas, pues llego a subir hasta el valor del 5,393% en julio de 2008. Entre el valor de ese máximo histórico 5,393% y el actual valor en negativo, a fecha de marzo de 2018: -0,191%, hay una diferencia abismal de 5,584 puntos. ¡Una gran diferencia en el valor del Euribor! Y una diferencia así, superior a los 5 puntos, significa pagar 5 puntos más de interés. Comparemos una hipoteca con el máximo valor del Euribor que ha alcanzado en su historia, con otra hipoteca exactamente igual pero con el actual valor del Euribor que es actualmente su mínimo histórico. Se trata de una hipoteca de 120.000 euros de capital pendiente a 25 años con un diferencial sobre el Euribor del 1%. Veamos:

 

Simulación de una hipoteca con el máximo valor historico del Euribor y con su mínimo valor historico del Euribor

 

   La diferencia es considerable, en el primer caso con el máximo valor del Euribor alcanzado hasta ahora, la cuota de la hipoteca nos sale a 802,24 € y esa misma hipoteca con el valor mínimo del Euribor nos llevaría a pagar prácticamente la mitad de la cuota, concretamente 441,95 euros. Esta diferencia se debe exclusivamente al valor del Euribor. ¿Que enseñanza podemos sacar de esta diferencia a la hora de elegir entre hipoteca a interés fijo o hipoteca a interés variable? Pues una enseñanza muy positiva, si nos decantamos por una hipoteca a interés variable, debemos de calcular posibles escenarios del valor del Euribor y pensar si podremos asumir esas cuotas si el Euribor alcanzara esos valores.

   Una consideración muy importante a tener en cuenta es que las hipotecas a interés variable son más baratas en su inicio que las hipotecas a interés fijo. Podemos decir, que la tranquilidad de saber que siempre vamos a pagar la misma cantidad durante toda la vida del préstamo hipotecario en el caso de la hipoteca a interés fijo, se paga. Por lo que en un principio con ese dinero que nos ahorramos si nos decantamos por una hipoteca a interés variable, puede servirnos para amortizar capital, es decir, realizar pagos extraordinarios en nuestra deuda hipotecaria con el fin de reducirla y optar entre reducir cuota o reducir plazo. Cuanto menos dinero debamos al banco por nuestra hipoteca menos capacidad de asustarnos tendrá el Euribor si empezará a subir con los años, porque menos podría subirnos la cuota.

   Por otra parte, también hay que considerar, que actualmente las entidades financieras están ofreciendo hipotecas fijas muy interesantes, y el tipo de interés lo establecen generalmente de forma gradual con el tiempo, de modo que si optamos por menos plazo de pago en nuestra hipoteca, mejor interés nos ofrecen, pero aunque sean más años, 20 o 30, en la actualidad la hipotecas a interés fijo son mucho más atractivas de lo que lo eran en el pasado. Nos gustaría poner por ejemplo la diferencia entre una hipoteca fija y una hipoteca a interés variable de la entidad Openbank:

Diferencia entre hipoteca a interés variable e hipoteca a interés fijo en Openbank

   Se trata de datos para una hipoteca a 120.000 euros, con un plazo de 25 años. Openbank establece un diferencial sobre el Euribor del 0,99%. Con estos datos, contemplamos que no existe una gran diferencia entre ambas hipotecas en la cuota, pues por la fija pagaríamos unos 82 euros más. Un dinero de más que nos daría la tranquilidad de que aunque el Euribor se disparará nosotros siempre pagaríamos lo mismo, pero por otra parte también hay que considerar que esos 82 euros mensuales que pagaríamos menos por la hipoteca variable, podríamos utilizarlos para ahorrar y realizar amortizaciones parciales de la hipoteca para que nos costará menos tiempo o pagáramos incluso menos cuota. Al realizar amortizaciones parciales de la hipoteca conseguimos tener una menor deuda hipotecaria y de esta manera el Euribor tendría, como hemos comentado, menos capacidad de sorprendernos en el caso de que subiera.

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