La compensación por desistimiento

El desistimiento es un término que se aplica a la hipoteca en el caso de que se realicen cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias totales o parciales. El banco aplica en este caso compensaciones por desistimiento, que nunca pueden sobrepasar los límites máximos marcados por la Ley.

    Afortunadamente, cuando se firma una hipoteca, podemos librarnos de ella o aligerar su pesada carga, si nuestras condiciones económicas nos lo permiten. La hipoteca no es un contrato blindado del que no puedas escaparte y del que debas pagar hasta el último céntimo del capital prestado y hasta el último céntimo de sus correspondientes intereses en el tiempo y forma pactado al firmar la hipoteca. Existe un término que es el desistimiento, que es el que se utiliza cuando el cliente realiza una amortización parcial o una cancelación total del préstamo.

    Una amortización parcial se realiza, al entregarle al banco una cantidad de dinero extra, con el fin de rebajar la cuota o el plazo de la hipoteca. También podemos cancelar totalmente el préstamo con la entidad financiera, y también podemos realizar una subrogación. La subrogación es otro término aplicado a la hipoteca y se utiliza cuando al conseguir condiciones más ventajosas para nuestra hipoteca en otra entidad financiera, la trasladamos a este nuevo banco, al que a partir de ese momento deberemos pagar sus respectivas cuotas. A todos estos casos se les llama desistimiento y los bancos aplican para estos casos la llamada compensación por desistimiento.

    Los bancos se cubren contra el posible desistimiento del cliente hipotecado con comisiones, pero estas no pueden ser nunca abusivas, ya que sus máximos se encuentran establecidos por Ley. Concretamente es la Ley 41/2007 de reforma del mercado hipotecario, que sustituye a la antigua comisión de cancelación. ¿Cuáles son estos máximos que se nos puede cobrar como comisión de desistimiento? Pues la ley señala que son 0,50% para los 5 primeros años de la vida del préstamo hipotecario y del 0,25% para el resto de los años. La ley LEY 41/2007, de 7 de diciembre en su articulo 8 dice así:

Artículo 8. Compensación por desistimiento. 1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se produzcan en los créditos o préstamos hipotecarios a los que se refiere el artículo anterior de la presente Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de compensación por desistimiento, no podrá ser superior: i) al 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, o ii) al 0,25 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior. 2. Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada en el apartado anterior, la compensación a percibir por la entidad acreedora será la pactada.

    Como vemos, la ley determina la máxima compensación que puede cobrar la entidad financiera por desistimiento, con el fin de evitar comisiones abusivas que impedirían a muchos ciudadanos librarse de la hipoteca cancelándola, o aligerar su carga realizando una amortización parcial anticipada. También vemos en la ley que al determinarse solo los límites máximos como comisión por desistimiento, se pueden negociar con la entidad o incluso el mismo banco puede proponer como ventajas, menores comisiones por desistimiento. Por ejemplo la Hipoteca Premium del Banco Popular ofrece estas comisiones por desistimiento:

Compensación por desistimiento en amortizaciones parciales o totales: hasta el 25% de capital pendiente se aplica 0%. Para amortizaciones que excedan del 25% del capital pendiente se aplica 0,5% los cinco primeros años y 0,25% los años posteriores. Compensación por desistimiento en amortizaciones subrogatorias: 0,5% los cinco primeros años y 0,25% en años posteriores.

    En este ejemplo vemos que ofrece condiciones más ventajas incluso que las que propone la ley como comisiones máximas, pues si realizamos una amortización parcial no se aplicaría comisión si la aportación extraordinaria no superará el 25% del capital pendiente.

    Por lo tanto la ley nos protege, contra compensaciones de desistimiento abusivas e incluso podemos negociar con la entidad financiera mejores condiciones y pactar una comisión por desistimiento menor que la que determina la ley como máxima.