Cambios en las condiciones de la hipoteca.

24 de septiembre de 2011

La hipoteca no es rígida, podemos efectuar modificaciones en ella para conseguir mejores condiciones, mediante la novación o la subrogación. También, evidentemente, podremos cancelarla si disponemos del dinero necesario para hacerlo.

    Firmar una hipoteca es un asunto muy importante y delicado, ya que puede suponer condicionar nuestra vida, sobretodo a nivel económico de forma considerable. Una hipoteca a 20, 30 o 40 años, supone, si no es que la cancelamos antes, que durante los meses de todos esos años debemos contar con la solvencia suficiente para poder afrontar con cierta comodidad la cuota correspondiente. Resulta difícil tratar de pronosticar un futuro de tantos años, para saber si contaremos con los ingresos suficientes todo ese tiempo y para muchos ciudadanos supondrá embarcarse en un proyecto difícil sin tener todas las cartas sobre la mano. Pero no habrá otro remedio que hacerlo, si queremos disfrutar de la vivienda y de nuestro hogar. Pero la hipoteca tampoco es un contrato rígido e inamovible. Podremos actuar sobre él para realizar modificaciones. Se trata de cambios en las condiciones de la hipoteca que están permitidos por la Ley. La hipoteca por tanto presenta flexibilidad y podremos realizar modificaciones para hacerla más asequible. En este sentido, debemos conocer los términos de novación y subrogación de la hipoteca. Se trata de conceptos que aplicados a la hipoteca se constituyen en llaves o herramientas, para cambiarla y adaptarla mejor a nuestras necesidades o posibilidades. También podremos realizar una cancelación de la hipoteca si contamos con el dinero para hacerla.

La novación de la hipoteca.

    La novación de la hipoteca es un trámite con el que se trata de modificar algunas de las variables de la hipoteca. En este caso nuestra hipoteca seguiríamos teniéndola con el mismo banco, pero se efectuaría algún cambio con respecto a la misma. Por ejemplo, se podría cambiar el plazo para alargarlo y conseguir así una cuota más asequible, o cambiar el índice de referencia, por ejemplo, pasar de IRPH a Euribor o viceversa, o podríamos cambiar negociando con el banco, el diferencial sobre el índice de referencia, de modo que paguemos menos intereses por la hipoteca. También entraría en la novación de la hipoteca un cambio en el capital y aumentarlo, es decir, realizar una ampliación de la hipoteca.

La subrogación de la hipoteca.

   La subrogación hipotecaria es un acto mediante el cual se modifican las condiciones del contrato para sustituir a una de las partes de la misma, al acreedor o al deudor por otra. Entonces, deberemos diferenciar entre subrogaciones al acreedor y subrogaciones al deudor.

    La subrogación al acreedor es un trámite que consiste en un cambio de la entidad financiera. Se trata en definitiva de cambiar de Banco la hipoteca, para conseguir condiciones más ventajosas en la nueva entidad. En este sentido, hay que tener presente que muchos bancos presentan ofertas con el fin de atraer a clientes que subroguen en ellos su hipoteca.

    La subrogación al deudor, consiste en que la parte que cambia, es el que paga la hipoteca. Suele realizarse cuando el promotor o vendedor traspasa su hipoteca al comprador. Con la subrogación al deudor se consigue evitar los gastos que supone la constitución de una hipoteca nueva.

La cancelación de la hipoteca.

    Si hemos conseguido el dinero suficiente para cancelar nuestra hipoteca, podremos hacerlo y librarnos de ella. Deberemos pagar el capital pendiente de la hipoteca. Puede que debamos pagar una comisión por cancelación, de la que nos podrá informar el banco, pero también la encontraremos en la escritura de la vivienda o en el contrato de la hipoteca. Una vez hayamos pagado la totalidad del capital pendiente y la comisión por cancelación, si esta existía, estaremos en condiciones de solicitar al banco un certificado de deuda cero con el cual podremos acudir a la Notaría y poder realizar la firma de la escritura de cancelación. También debemos conseguir en nuestra Comunidad Autónoma el papel del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que es gratuito. Con dicho documento y el que nos fue entregado en la notaría, podremos acudir al Registro de la Propiedad para dar fin definitivamente a la hipoteca.

    Como vemos, cancelar la hipoteca supone además de pagar el correspondiente capital pendiente y la posible comisión al banco por la cancelación, una serie de gastos: los correspondientes a la notaría, gestoría y al Registro de la Propiedad.

    Con todo esto hemos visto que la hipoteca no es rígida, pues podemos realizar sobre ella modificaciones de sus condiciones mediante una novación o una subrogación, e incluso si tenemos la suerte de contar con el capital suficiente, podremos cancelarla.